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万科森林公园突发开盘,全款大战!二手房低市场价5000元/㎡,森林公园真能稳赚不赔?

2019-11-21来源:花繁落烬

万科森林公园又开盘了,还是全款,一套房总价至少300万。


截止发稿,开盘的94套房已基本售罄。



万科森林公园突发开盘

又是全款大战


昨天下午,万科森林公园此次采取网络开盘的形式,加推1#、2#楼,共94套房。


据知情人士了解,万科森林公园D5臻园94套房大概有140人来抢,开盘当天,2栋楼都只剩下低层了,1号楼剩6套左右,2号楼剩4套左右。


但截止今天发稿,小房了解到,94套房源基本已经售罄。


而且,本次开盘还是一如既往的要求全款,之前看房登记都需要查看卡中余额是否有300万。没点资金实力的,去看房的资格都没有。


据合肥物价局消息显示,万科森林公园臻园毛坯均价1.68万/㎡,装修标准2500元/㎡,总体均价1.93万/㎡。


可以看到,万科森林公园装修分开备案之后,价格有所上涨,不过幅度不大,上涨500元/㎡左右。



此次加推的2栋楼,主要户型面积为169-181㎡,每套房总价几乎都在300万朝上,最贵的一套达到371万。



值得注意的是1#的小高层有大量毛坯1.5万+/㎡,加上精装也只有1.7万+/㎡,十分吸引人。单价低的原因是户型大,181㎡,总价要350万朝上。而位置更好的2#楼却有不少房源精装单价达到2.25万/㎡。但总体上,这个3栋楼小高层的备案价,都低于自身二手房的价格。


下图所示1#楼低楼层毛坯价格才1.46+万/㎡,加上精装2500元/㎡,综合单价精装才1.71万/㎡。




这个盘真的有那么神?


万科森林每次开盘,都要求全款,其自身的优势很明显。


1、价格层面:倒挂二手房5000元/㎡,周边新房都是2万+


万科森林公园新房均价1.93万/㎡,但是自身已交付的二手房均价都在2.5-2.6万/㎡倒挂5000元/㎡左右。



挂牌价最高的一套,是万科森林公园在1月8日挂牌的173㎡户型,均价4.6万/㎡,总价800万。



对比新房,万科森林公园也是优势很足。


四里河板块内几个楼盘,如海亮唐宁府毛坯2.5万/㎡、融创长江壹号高层精装卖2.2万/㎡、合景庐月湾洋房精装卖2.3万/㎡、国贸天成毛坯2.3万/㎡、上坤海棠世纪高层精装卖2.1万/㎡...


清一色的2万+,而且学区、环境还不如万科森林公园。


所以,万科森林公园不卖完,这些2万+的日子都不好过,合肥院子已经断臂求生,其他盘只能苦苦煎熬。


国贸天成首开当天才卖1成;融创长江壹号轰轰烈烈的首开,结果却不甚理想;合景庐月湾开启垫首付和全民经纪人政策...


2、南门小学+四十五中双学区有一定加持作用


根据学区划分,万科森林公园学区是南门小学+四十五中(森林城校区)。


虽然没有本部实力那么强,但是在庐阳也算是名校,对万科森林公园的溢价也有一定作用。


3、真有这么神?


根据链家网成交数据来看,万科森林公园在2019年1月7号成交了1套房,单价20712元/㎡,低于市场价5000元/㎡左右。



假设这套房是以1.93万/㎡买的,结果卖2.07万/㎡,这还能是赚吗?这笔钱搁在银行,利息也比这多吧。


再看本次开盘的2栋楼,本身面积就大,即使交付的时候也能卖2.4-2.5万/㎡,那一套房总价可就在400多万了。


这个价格买二手房,合肥还真的没有多少人愿意吧。


所以,万科森林公园火是火,但是也没到闭眼买就能赚的地步,差的楼层最后一般都会落个低价卖的地步。



2019年楼市怎么走?

要不要现在买房?


不管是2018年四季度楼市遇冷时期,还是现在稳定时期,市场都会呈现两极分化的状态。


一方面有万科森林公园全款卖光、中建开元御湖公馆千人大战;另一方面也有中海世家首开卖3成、融创长江壹号首开惨淡


不论怎样,楼市的发展走势我们要明了:


1、限价盘只会越来越少,各区买房门槛也在拔高


包河贡院已经清盘了,整个包河区房价最低的楼盘是龙川里、高铁都市花园,但这2个盘也分别只剩几栋楼。


若清盘,放假门槛会再度拔高,可能是预测1.8万/㎡的锦绣龙川,也可能直接来到2万+。


再看滨湖,宝能4期还会只卖1.5万吗,不好说,至少现在滨湖最低的门槛已经变成了1.7万的云谷。


2、高价盘的时代正慢慢到来


高价盘一般都来的悄无声息,当年回顾以前房价时,才会蓦然惊觉:合肥房价原来已经这么高了。


举个例子,以前滨湖8千都觉得高,但现在1.8万都要抢着买。而且3.5万的葛洲坝问世之后,是不是有不少人觉得2万+在滨湖也不是那么贵了。


新出让的地块,滨湖绿城预计2万+,旁边的新城、金鹏预计1.8万;包河龙湖、阳光城地块预计2万+,锦绣龙川预计1.8万/㎡...


而且,随着地王的入市,市场上的高价盘只会越来越多。


3、楼市稳定期,恰恰是买房最佳时机


住建部18年的时候就定调,2019年楼市将会是:稳房价、稳地价、稳预期。


“三稳”下,也是刚需、改善买房很好的时机。


一方面,“稳房价”目标下,价格继续被限制,也减少了竞争者。


买房要买在谷底的难度是很大的,很多想抄底的人,都抄在了上涨的山腰上。而在房价上涨的时候买房,又存在很高的卖家违约风险。


对于换房者来说,根据前面分析过的原因,楼市一定会很“稳”,不会大涨大跌了。所以,房价微跌的时候,是你现在的房子和你要换的房子,之间差价最小的时候。


另一方面,为了达到“三稳”目标,在确保房价稳定的前提下,还可能会出现鼓励自住和改善需求的利好政策。例如银行贷款利率、新个税政策。


对于刚需和改善来说,2019年上半年将是一个绝佳的买房时机!


-END-


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